24 секрета покупки земельного участка в коттеджном поселке

Покупка участка, особенно для дальнейшего строительства дома — вопрос очень сложный, как и покупка любой другой «недвижки». Ошибки и лень могут вам обойтись в сотни тысяч и даже в миллионы рублей. В статье я подробно расскажу про то, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание.

1. Составьте список ваших пожеланий. Планируете строить дом одноэтажный или в несколько этажей? Хотите выращивать на участке овощи или цветы? Планируете жить постоянно, только в теплый сезон, приезжать на выходные и праздники? Хотите быть поближе к родителям или детям? Планируете проживать с детьми? Какой у вас бюджет? Сколько вы можете себе позволить платить за участок и дом в месяц и год, на обслуживание и налоги? От ответов на эти вопросы зависят ваш бюджет и ваши требования к району, поселку, площади, ландшафту, водопроводу, инфраструктуре, почве и т.д.
А главное – место! Если вам нравится место – то идем дальше.

2. Соседи. Мудрые говорят: «Сначала выбирай соседей, а потом дом». Плохие, шумные, буйные, вредные или из другого социального круга соседи могут превратить вашу загородную мечту в кошмар и даже навредить вашей собственности. Как же узнать, кто твои настоящие или будущие соседи? Можно просто пойти и познакомиться, можно пообщаться с соседями ваших соседей, навести справки в управляющей компании, поспрашивать людей в округе и т.д. В общем, это нужно сделать любыми способами, которые придут вам в голову.

3. Транспортная доступность. Этот пункт точно входит в тройку самых важных. Речь идет не об удаленности от города, а о том, какими способами и как быстро можно добраться до вашего участка. Вам нужно будет приехать на ваш участок (до покупки) в разные дни (будни и выходные) и разное время (утро, день, вечер). Это особенно важно, если вы планируете строить дом для постоянного проживания. Если вы не привязаны к работе с 9-00 до 18-00, то этот пункт легко нивелировать.

4. ИЖС – хорошо, «сельхозка» — плохо». Достоинства ИЖС состоят в том, что вы сможете получить налоговый вычет и использовать материнский капитал, получить на покупку ИЖС кредит и т.д, а для «дачки» не сможете. Прописка только в ИЖС! Но есть и минус: налог для участка ИЖС будет выше, чем для «дачки».
5. Вода. Наличие централизованного «зимнего» (залегающего на глубине и не промерзающего зимой) водопровода - это большой плюс. Помните, что не везде можно бурить скважины. И самое обидное, качество этой воды может быть плохое (тяжелые металлы, песок и пр.). Вопрос с водой критически важно выяснить до покупки участка. Попросите у девелопера паспорт скважины (где будет результат анализа воды), либо рассчитайте заранее стоимость строительства индивидуальной скважины на вашем участке.

6. Электричество. Попросите девелопера показать тех. условия на поселок, а лучше договор с энергоснабжающей организацией (Новосибирскэнергосбыт)

7. Газ. Обещанного газа можно ждать 3-5-10 лет. Даже если он есть, подведение его к вашему участку и проектные работы могут дорого стоить. Если труба находится не у дома, вести её к вам будет стоить целое состояние. Учтите этот момент при постройке дома. Возможно, вам придется 5-10 лет жить без газа. Переделывать системы, рассчитанные на электричество, на системы, предназначенные для газа – это тяжелая и очень дорогостоящая работа.

8. Газ, вода, дороги и электричество. Сначала прокладывается вода, потом газ, далее кладутся дороги и после (или вместе с водой) устанавливаются электрические столбы. Это связано с технологией. Если вы приехали в поселок, где есть дороги и вас уверяют, что газ и воду проведут позже, это, скорее всего, обман. Сделать это, конечно, можно, но за двойную цену, которую выставят владельцам участков.

9. Покупка слишком большого или слишком маленького участка. Часто, особенно в случае использование кредитных средств, люди покупают больше земли, чем могут себе позволить и больше, чем им нужно. Отсюда высокие налоги, огромные затраты на забор, обработку земли и ландшафта, большие ежемесячные платежи. Или другая крайность — люди экономят на земле, покупая ее слишком мало, не учитывая реальные потребности семьи – необходимость парковочных мест, растущая семья, желание заниматься огородом, наличие бани и места для игр и пр. Здесь важно еще раз вернуться к первому пункту.
В интернете полно бесплатных планировщиков участков, где вы можете нарисовать свой дом, парковочные места, баньку, огород, деревья и пр. и посмотреть, достаточно ли вам места.

10. Покупка участка слишком далеко от места основного проживания. Чем дальше ваш участок, тем реже вы будете там появляться. Это проверенная миллионами семей во всем мире закономерность. Если, в итоге, вы будете ездить в свой дом или дачу 1-2-3 раза в год, тогда в этом доме нет никакого смысла. В этом случае гораздо проще, интересней, дешевле, безопаснее просто брать домик в аренду.

11. Покупка дешевых участков. Дешевые участки дешевы не просто так. Обычно по низкой стоимости продают худшие участки. Причин может быть миллион – девелопер распродает участки, т.к. у него закончились деньги. Это значит, что, скорее всего у него не хватит средств выполнить все свои обещания (дороги, детские и спортивные площадки, электричество, водопровод и пр.). Это могут быть болотистые или торфяные участки, участки со строительным мусором и т.д. Выяснить это заранее, скорее всего, невозможно. Поэтому важно заранее запросить геологию, а также посмотреть на такой участок в весенне-летний период. ВАЖНО: помните, что стоимость участка будет не более 30% от стоимости вашего дома, поэтому не экономьте на участке, вам там жить много счастливых лет!!!

12. Репутация девелопера (продавца). Обязательно выясните как можно больше про девелопера (продавца) – запросите информацию у него, посмотрите в интернете, зайдите на публичные сайты отзывов, в группы в соц. сетях, поговорите с местными жителями и соседями, посетите другие поселки, построенные и сданные девелопером ранее. Вам важно узнать, держит ли девелопер свои обещания? Сдает ли работы, дороги, коммуникации, инфраструктуру в срок? Как работает управляющая компания? Чем довольны и чем недовольны жители? Большинство владельцев поселков – это обычные частники, теми или иными путями завладевшие землей. Это непрофессиональные девелоперы и могут спокойно не выполнять свои обещания, не теряя при этом ничего.

13. Охрана и забор. Загородные дома и дачи очень часто грабят – просто подгоняют машину к дому и выгружают его содержимое. На территорию могут выбрасывать строительный мусор. По территории могут бродить хулиганы и всякие «отморозки». Если вы планируете построить дом, сделать в нем соответствующую обстановку, жить в нем с детьми, то наличие охраны, внешнего забора и видео-наблюдения на территории посёлка – это достаточно важные моменты.

14. Прогулочные зоны, детские и спортивные площадки. В нормальных поселках, предназначенных для семейного и/или сезонного проживания, наличие детских и спортивных площадок и прогулочных зон – это норма. Зачастую жителям приходится тратить средства на организацию детских зон на собственном участке, площадь которого не всегда это позволяет.

15. Обещать – не значит построить. Если коттеджный поселок представляет собой поле, поросшее травой, а вас уверяют, что здесь построят дороги и детские площадки, проведут электричество, водопровод и газ – помните, что только редкие девелоперы с многолетней репутацией способны держать свое слово. И даже у них в кризисные времена очень много проблем. Не верьте обещаниям, что инфраструктуру построит государство, муниципалитет, мэрия или ДНП. Этого не случится. Выбирайте поселки, где эта инфраструктура полностью или в большей степени достроена. Выбирайте девелопера, который выполнял свои обещания в предыдущих проектах.

16. Посмотрите разные районы и поселки конкурентов. Часто люди выбирают участки в знакомом районе (живу на юге города и ищу участок на южном направлении). Также часто люди покупают участки, руководствуясь эмоциями, не посмотрев поселки конкурентов и не изучив рынок. Ни тот, ни другой подход не верный. До окончательного решения важно изучить рынок, посмотреть, сколько стоят участки, удовлетворяющие ваши требования, в разных районах и поселках и посетить их. Это поможет окончательно сформировать предпочтения, понять, что вам нравится, а что неприемлемо, открыть для себя что-то новое и лучшее.

17. Окружение. Если вы планируете проживать в доме постоянно, либо целый сезон, такие вещи как магазины, медпункт, почта, заправка, банкомат, интернет, мобильная связь и др. могут быть вам крайне необходимы. Если ваша семья любит активный отдых, то хорошо, если рядом будут озера, парки, ягодные или грибные места, детские и спортивные площадки и парки развлечений и т.д. Постоянно и безвылазно сидеть на своей даче может быть не вашим вариантом, особенно с детьми.

18. Почва. Обязательно походите по своему участку ногами, лучше во влажное время или после дождя, посмотрите на срез дренажной канавы, наличие камышей и глины. Если почва влажная и вода не уходит, ноги проваливаются, то, скорее всего, место болотистое и вы потратите немыслимое количество денег на то, чтобы отвести воду от вашего участка и дома, и на то, чтобы сделать гидроизоляцию фундамента и сам фундамент. Если к участку не подведен водопровод, важно знать, на какой глубине залегает вода и каково ее качество. Смотрите на наличие дренажных канав (они должны быть по обочине дороги, прилегающей к вашему участку), находится ли участок в низине или во впадине. Попросите «геологию» у девелопера (по ссылке https://yadi.sk/d/f8rNeHnQkiimv )

19. Управляющая компания и ежемесячные платежи. Узнайте у соседей, в соц. сетях и группах, или в других поселках девелопера, каково качество работы управляющей компании, каковы ежемесячные платежи, какие проблемы, о чем говорят жители. Также помните, чем меньше поселок, тем выше будут ежемесячные платежи.

20. Бесконечная стройка. Если девелопер строит быстро и продает быстро, то и жильцы начинают строиться быстро. В противном случае, бесконечная стройка, постоянные грузовики, шумные работы, блуждающие рабочие, пыль и грязь затянутся на годы (3-5 лет не предел). Узнайте, как долго существует поселок, как долго он строится и продается, сколько продано участков и сколько осталось, узнайте про историю предыдущих поселков данного девелопера, посмотрите, сколько домов уже построено в вашем поселке.

21. Индивидуальный кадастр и прямой договор купли продажи. Не вписывайтесь ни в какие долевые собственности, договоры дарения, переуступки и другие непонятные вам договоры. Смотрите только отдельный кадастр (ни какой «долевки») и прямой договор купли-продажи на полную стоимость (для налогового вычета, например, и на случай судебных споров). Все остальное рискованно, необоснованно и похоже на «разводку». В крайнем случае, обратитесь за юридической консультацией.

22. Ипотека. Если покупаете участок в ипотеку, помните о 3-х вещах. 1) Ежемесячные платежи по всем вашим долгам и кредитам (и картам) не должны превышать 25% чистого дохода вашей семьи. 2) Не берите ипотеку на срок более 10 лет 3) Узнайте о налогах и расходах на содержание участка и дома заранее. Земля товар крайне не ликвидный, ее сложно и долго продавать. Если вы не рассчитаете с ипотекой и расходами, дачная мечта станет для вас тяжелым бременем.

23. Ограничения использования. Запросите у девелопера (или сами, в МФЦ) выписку по земельному участку. В ней вы увидите, есть ли какие-то ограничения на вашем участке: водоохранная зона, пролегание кабеля или линий высоковольтной передачи (нельзя ничего строить в 5-10 метрах справа и слева от нее). Посмотрите на сайте Администрации правила землепользования и застройки (ПЗЗ), попросите у девелопера регламент застройки поселка – там могут быть ограничения на высотность домов, внешний вид дома и забора, правила использования участка и т.д.).

24. Никогда не платите полную цену и не соглашайтесь на цену в первый приезд. Особенно сейчас, когда земли на рынке огромное количество. Скидки дают абсолютно все! Если платите наличными, можете рассчитывать на скидку в 10%. По крайней мере, можете сказать, что у вас только «минус 10 %» денег, но наличными, и начинать торг от этой точки. Крайне важно знать цены близких конкурентов, это поможет торгу. Слишком большие скидки должны вас также насторожить — уверенный девелопер не дает слишком больших скидок на хорошие участки.
Заключение. Вы покупаете участок не на один год. Он будет стоить вам много денег. Еще больше вы вложите в постройку дома и его обустройство. В Новосибирской области общий бюджет составит от 3-5 миллионов рублей и выше (за землю+дом).

Дело стоит того, чтобы заранее потратить время на выяснение важных вопросов, описанных в статье. Помните, что вряд ли вы найдете идеальный участок, удовлетворяющий всем 25 пунктам. Выберите наиболее важные из них и проверьте остальные, чтобы они не стоили вам в будущем миллионы дополнительных рублей.